March 31

أخر تطورات قوانين الضرائب المفروضة على العقارات في المملكة المتحدة

أخر تطورات قوانين الضرائب المفروضة على العقارات في المملكة المتحدة

taxes

ظل سوق العقارات البريطاني، خصوصا سوق لندن، لعشرات السنين سوقا يجذب المستثمرين الأجانب. حيث يعتبر ملاذا آمنا، ومصدرا للدخل واستثمارا يحافظ وينمي قيمة رأس المال. وبحسب مصرف نيشين وايد Nationwide، أحد أكبر مصارف التمويل العقاري في بريطانيا، زادت قيمة العقارات في المملكة المتحدة بمعدل وسطي بلغ %10، زيادة حقيقية سنوية، منذ عام 1960. وقد أدى ارتفاع قيمة العقارات المطرد والظروف السياسية المستقرة، والنظام القضائي العادل، واعتبار اللغة الانكليزية لغة عالمية، ووجود آليات تمويل تنافسية ومطابقة للشريعة الإسلامية، إلى جعل السوق البريطانية سوقا قوية إلى حد كبير مما يعود بالفائدة على الاقتصاد البريطاني والمستثمرين الأجانب.

إلا أن هذا التميز لم يتحقق دون آثار جانبية سلبية حيث أدى ارتفاع قيمة العقارات وقوة الطلب إلى حرمان الأشخاص الذين يودون شراء منزل للمرة الأولى First Time Buyers، أي للاستخدام الشخصي وليس لغاية الاستثمار وهم على الأغلب من السكان المحليين، من الاستفادة من السوق العقاري البريطاني والتمكن من شراء منازل لهم. حيث تواجه هذه الشريحة الكبيرة من المجتمع البريطاني صعوبات متزايدة في الادخار لجمع مبلغ العربون وتكلفة القروض في سوق تتزايد أسعارها بشكل مستمر خصوصا في العاصمة لندن وفي المناطق الجنوبية الشرقية. وقد أدى هذا إلى دفع السياسيين البريطانيين لاتخاذ اجراءات من شأنها تحقيق نوع من التوازن في السوق، أي اجراءات تسمح للسكان المحليين وكذلك المستثمرين الاستفادة من السوق العقارية البريطانية، وذلك رغبة من الساسة بالحفاظ على أصوات السكان المحليين بصفتهم ناخبين.

وسوف يتم تطبيق آخر مجموعة من القواعد التنظيمية التي تهدف إلى تحقيق هذا التوازن في 1 أبريل 2016، بما فيها اجرائين مهمين سيتم تطبيقهما في هذا التاريخ وهما كالتالي:

1. ضريبة تصديق العقارات (ضريبة الدمغة) Stamp Duty Land Tax

سيطلب من المستثمرين في العقارات السكنية المؤجرة وكذلك ملاك العقارات الإضافية ( أي تلك التي لا تستخدم لغاية السكن الشخصي والتي يطلق عليها أحيانا اسم منازل العطلة) دفع ضريبة إضافية بنسبة 3% من قيمة العقار تضاف إلى الضريبة التي كانت تدفع سابقا. أي على سبيل المثال: بموجب معدل الضريبة الحالي يطلب من مالك العقار الذي تبلغ قيمته مليون جنيه استرليني دفع ضريبة تبلغ 43،750 ألف جنيه استرليني، لكن وفي ظل تطبيق القواعد الجديدة، التي تدخل حيز التنفيذ في 1 أبريل 2016 سيضطر مالك العقار الذي تبلغ قيمته مليون جنيه استرليني إلى دفع 73،750 جنيه استرليني أي بزيادة 30،000 عن المبلغ السابق.

2. ضريبة الدخل:

سابقا، كان بإمكان ملاك العقارات في المملكة المتحدة استقطاع الفوائد التي يدفعونها للمصارف والمترتبة عن القروض الخاصة بعقاراتهم من إجمالي دخلهم العام من الإيجارات مما يجعل الضرائب المترتبة عن العقارات أقل تكلفة. لكن في 1 أبريل 2016 لن يستطيعوا فعل ذلك حيث سيتوجب عليهم دفع الضرائب عن مجمل الدخل الناتج عن الإيجارات دون استقطاع أية قيمة. سيؤدي هذا التغيير إلى رفع الضريبة التي يدفعها ملاك العقارات بمعدل وسطي يتراوح بين 450 و 2700 جنيه استرليني.

tax-957457_1280

بيان موقف قانوني (إخلاء مسؤولية قانونية)
لا تهدف هذه المدونة إلى طرح كل القضايا المتعلقة بضرائب العقارات ولا تسعى إلى تقديم نصيحة متكاملة عن الاستثمار في العقارات في المملكة المتحدة، وإنما تهدف إلى تقديم استشارات موجزة واستعراض لآخر التطورات فيما يتعلق بالضرائب المفروضة على العقارات بما في ذلك التغييرات في القوانين الضريبية التي تؤثر على الاستثمارات في العقارات السكنية. وننصح السادة القراء بالحصول على استشارة قانونية مستقلة حول الضرائب قبل القيام بأية استثمارات في العقارات أو أي نوع آخر من الممتلكات.
March 29

UK Land Tax Rules (latest changes)

taxes-646505_1280(1)

The UK real estate market, especially that of London has, for decades, been a magnate to foreign investors. It is rightly seen as both a safe haven, as well as an income producing and capital appreciating asset class. According to the Nationwide (one of the largest UK mortgage lenders), UK real property has appreciated by an average of 10% per annum, in real terms, since 1960. This, together with stable political conditions, a fair legal system, English as the dominant global language, and, for the Muslim/Arab investor, the availability of competitive shari’a compliant financing mechanisms, has, naturally, resulted in many benefits to both the UK economy and of course for the overseas investor.

However, this success has not been without its side effects, one of which is the squeezing out of first time home buyers from the market, comprised mainly of the indigenous population. This large sector of society is finding it increasingly difficult to raise adequate deposits and mortgages on the ever rising property markets, especially those of London and the South East. This has resulted in politicians in recent years taking measures to redress the balance so as not to lose this important voter block.

The most recent set of regulations aimed at assisting firs time buyers is due to come into force on 1st April 2016. Two important rules will be take effect from that date:

  1. Stamp Duty Land Tax:
    Investors in rental residential properties as well as second homes (sometime referred to as holiday homes) will be subjected to paying an additional 3% on the value of the property over and above the normal rate of tax. So, for example while a £1million property would attract SDLT £43,750 of on 31st March, it will, 24 hours later accumulate total SDLT of £73,750, a 60% overnight increase.
  2. Income Tax
    From April, owners are no longer able to deduct mortgage interest payments from their rental income before they reach a taxable income. Instead, landlords will owe tax at their personal rate on the entire income from their property, with most handed a 20% flat rate of relief that will, in most cases, half they are able to deduct at present

Higher tax paying landlords are set to be worst hit. While those paying the 20% rate as standard will see little change in their tax bill for buy-to-let, those paying 45 per cent income tax will see their tax bill rise from an average of £450 to £2,700 on rental investments.

tax-957457_1280

Disclaimer
It is not the aim of this blog to survey all land tax related issues, nor is it intended to provide a comprehensive advice on property investment in the UK. Rather it is provided as a short broad guide to the latest and most relevant land tax rule changes to residential property investments. Readers are encouraged to seek independent legal and taxation advice before embarking on any investment in real estate or any other asset class.

September 28

ضريبة الإرث الجديدة المفروضة في المملكة المتحدة على العقارات السكنية العائدة لأشخاص غير مقيمين في المملكة المتحدة أو للأوقاف التي تدير عقارات مستثناة من القانون

ضريبة الإرث الجديدة المفروضة في المملكة المتحدة على العقارات السكنية العائدة لأشخاص غير مقيمين في المملكة المتحدة أو للأوقاف التي تدير عقارات مستثناة من القانون
(New Inheritance Tax (IHT) rules on UK residential property held indirectly by non-UK domiciled individuals or by excluded property trusts)

تضمنت الميزانية التي طرحتها الحكومة البريطانية في شهر يوليو 2015 ضريبة جديدة على الإرث الذي يشمل العقارات السكنية التي يملكها بشكل غير مباشر أشخاص غير مقيمين في المملكة المتحدة أو لجهات تدير ما يسمى بالعقارات المستثناة (Excluded Property Trusts) علما أن مصطلح الإقامة هنا يشير إلى الإقامة بمفهوم قانون الضرائب على وجه الخصوص ويمكن تعريف الشخص المقيم في المملكة المتحدة بأنه الشخص الذي يتخذ من المملكة المتحدة مكان إقامته الرئيسية ويخضع لولايتها القضائية ويدفع الضرائب فيها. وسيتم تطبيق هذه القوانين في شهر أبريل 2017 وستشمل العقارات المملوكة عن طريق هيكل غير مباشر مثل الشركات الخارجية أو الشراكات.

العقارات العائدة لجهات غير مقيمة في المملكة المتحدة
(Non-doms’ Property)
يخضع الأشخاص المقيمون في المملكة المتحدة إلى قانون ضريبة الإرث والذي يشمل كل ممتلكاتهم في شتى أنحاء العالم ويتضمن القانون بعض الاستثناءات والإعفاءات. أما بالنسبة للأشخاص الذين لا يقيمون في المملكة المتحدة ولا يمكن معاملتهم معاملة المقيمين فيما يخص قانون ضريبة الإرث والذين يشار إليهم عادة اختصارا بـ “غير المقيمين” (Non-domes) فهم يخضعون لقانون ضريبة الإرث فقط فيما يتعلق بممتلكاتهم التي توجد داخل المملكة المتحدة، ويتم استثناء ممتلكاتهم الخارجية من هذا القانون ويشار عادة إلى هذه الممتلكات بـ

“الممتلكات المستثناة” (Excluded Property)

 

العقارات السكنية في المملكة المتحدة العائدة لأشخاص
في حال وفاة الأشخاص “غير المقيمين” الذين يمتلكون عقارات بشكل غير مباشر في المملكة المتحدة يتوجب على ممثلهم الشخصي أو الورثة أن يدفعوا ضريبة إرث تعادل %40 من قيمة العقار في المملكة المتحدة وتخضع هذه العقارات للاستثناءات المعتادة.
ولكن وبما أن قانون ضريبة الإرث يطبق عادة على العقارات في المملكة المتحدة العائدة بشكل مباشر لأشخاص غير مقيمين فمن السهل لغير المقيمين أن يمتلكوا هذه العقارات من خلال جهات خارجية حتى يستفيدوا من هذا الاستثناء والذي عادة لا يستطيع الأشخاص المقيمون الاستفادة منه في المملكة المتحدة. ويدعى أسلوب التملك هذا بـ Enveloping the property أي تقوم شركة خارجية بامتلاك حق الاستفادة من العقار في بريطانيا ويكون الشخص مالكا لأسهم الشركة.

 

العقارات السكنية في المملكة المتحدة العائدة للأوقاف
UK residential property – the trust
عندما تتحول حالة شخص من غير مقيم في المملكة المتحدة إلى مقيم أو باعتبار مقيم، فيما يتعلق بقانون ضريبة الإرث، تصبح ممتلكاتهم في شتى أنحاء العالم خاضعة لقانون ضريبة الإرث البريطاني إلا إن قاموا بتحويل ملكيتها إلى جهة تدير ما يسمى بالعقارات المستثناة (Excluded Property Trust) قبل أن يصبح الشخص مقيم أو باعتبار مقيم في المملكة المتحدة.
لا يتم عادة دفع ضريبة إرث على تحويل ملكية العقارات الخارجية إلى هذه الجهات أو تحويلها في تاريخ لاحق خلال فترة وجود الجهة المديرة شريطة أن تكون الجهة قد تلقت تمويلها قبل أن يصبح الشخص غير المقيم مقيما أو باعتبار مقيم وألا تكون الجهة مالكة بشكل مباشر لعقارات داخل المملكة المتحدة. ولذا عادة تقوم الجهات التي تدير العقارات المستثناة بامتلاك العقارات في الممكلة المتحدة عن طريق شركات خارجية وبالتالي تصبح ماهية الشيء الذي تمتلكه الجهة عبارة عن أسهم خارجية وليس عقارا في المملكة المتحدة. وليس هناك أحكام في قانون ضريبة الإرث يتطلب بالتحقيق في هيكيلية الشركة وفرض ضريبة إرث على العقار.

 

الأحكام الجديدة
تعني الأحكام الجديدة أن الأوقاف أو الأشخاص الذين يتملكون عقارات سكنية في المملكة المتحدة من خلال شركات خارجية أو شركات أو أي وسائل أخرى غير مباشرة يجب أن يقوموا بدفع ضريبة إرث على قيمة هذه العقارات مثل الضريبة التي يدفعها الأشخاص المقيمون. وسيتم تطبيق هذه الأحكام على العقارات السكنية سواء أكانت مسكونة أو فارغة أو مؤجرة أيا كانت قيمتها.
ولن تؤثر الأحكام الجديدة على الأشخاص غير المقيمين أو الجهات التي تدير عقارات مستثناة فيما يتعلق بممتلكاتهم غير السكنية في بريطانيا أو بالنسبة لممتلكاتهم خارج المملكة المتحدة. كما أنها لن تؤثر على الأشخاص المقيمين في المملكة المتحدة.

 

التطبيق العملي للتغييرات الجديدة
سيتم استقطاع ضريبة الإرث من الممتلكات في المملكة المتحدة بناء على قوانين الضريبة السنوية للمساكن ذات الملكية غير المباشرة Annual Tax on Enveloped Dwellings والتي تعرف اختصارا بـ ATED ولكن على الأغلب لن يتم الاكتفاء بهذه النسبة. وينحصر تطبيق ضريبة الـ ATED على العقارات التي تبلغ قيمتها مليون جنيه استرلينيي أو أكثر (ستنخفض هذه القيمة في أبريل 2016 حيث سيتم تطبيق ATED على العقارات التي تبلغ قيمتها £500,000 أو أكثر) كما لا يتم تطبيق هذه الضريبة على العقارات المملوكة من قبل شركات خارجية (وجهات أخرى محددة). وليس هناك حد أدنى فيما يتعلق بتطبيق ضريبة الإرث ولن يكون بالإمكان الاستفادة من اعفاءات الـATED على اختلافها هنا.

Technical Application
The IHT charge on indirectly held UK property will be based on the Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) rules, though these proposals will go further than ATED. ATED is limited to properties with a value of £1m and over (reducing to £500,000 and over from April 2016) and is not charged on properties held by offshore companies (and by certain other entities) that are let at arms’ length to unconnected parties. The scope of the IHT charge will have no such minimum threshold and the various ATED reliefs will not be applicable here.

الغاية هنا هي جعل العقارات التي تخضع حاليا لأحكام ضريبة أرباح رأس المال المفروضة على غير المقيمين والمعروفة اختصارا بـ CGT (non-Residents Capital Gains Tax) والتي نص عليها قانون المال Finance Act (FA) لعام 2015، خاضعة لقانون ضريبة الإرث.
سيتم اعتماد تعريف العقار السكني في المملكة المتحدة وتعريف الأشخاص المطالبين بدفع الضرائب بحسب ما نصت عليه الفقرة المتعلقة بضريبة أرباح رأس المال المفروضة على غير المقيمين CGT من قانون المال لعام 2015 (FA 2015) كنقطة انطلاق لهذه التعديلات مع اجراء التكييفات المناسبة عند الضرورة.
وكما هو الأمر بالنسبة لضريبة أرباح رأس المال المفروضة على غير المقيمين CGT فإن الجهات التي تمتلك بصورة غير مباشرة عقارات سكنية في المملكة المتحدة لن تكون خاضعة لأحكام قانون ضريبة الإرث ولكن ستضخع لهذه الأحكام أية شركات خارجية أو شراكات أو وسائل مشابهة.
وبالتالي سيتم تطبيق قانون ضريبة الإرث على قيمة العقارات السكنية الواقعة في المملكة المتحدة والتي تمتلكها شركات خارجية في حال حصول ما يستوجب ذلك.

August 18

New EU inheritance laws August 2015

inheritance

New rules contained in EU Regulation No 650/2012 on jurisdiction are applicable to the succession of persons who die on or after 17 August 2015.

This means that UK residents with property or assets in the European Union may be unknowingly choosing English inheritance laws over local rules.The Inheritance (Provision for Family and Dependants) Act 1975 may apply in other EU countries if you die domiciled in UK.

If you have an English Will it means you are automatically choosing English law. You should consider making a new Will or altering your current Will to make clear which property and assets in Europe you do not want English law to apply to.

Your inheritance plans may also need to be reviewed to take advantage of potentially valuable new rights and to think about how local tax laws will apply to the estate however it devolves because this may lead to more or less inheritance tax being payable.