March 31

أخر تطورات قوانين الضرائب المفروضة على العقارات في المملكة المتحدة

أخر تطورات قوانين الضرائب المفروضة على العقارات في المملكة المتحدة

taxes

ظل سوق العقارات البريطاني، خصوصا سوق لندن، لعشرات السنين سوقا يجذب المستثمرين الأجانب. حيث يعتبر ملاذا آمنا، ومصدرا للدخل واستثمارا يحافظ وينمي قيمة رأس المال. وبحسب مصرف نيشين وايد Nationwide، أحد أكبر مصارف التمويل العقاري في بريطانيا، زادت قيمة العقارات في المملكة المتحدة بمعدل وسطي بلغ %10، زيادة حقيقية سنوية، منذ عام 1960. وقد أدى ارتفاع قيمة العقارات المطرد والظروف السياسية المستقرة، والنظام القضائي العادل، واعتبار اللغة الانكليزية لغة عالمية، ووجود آليات تمويل تنافسية ومطابقة للشريعة الإسلامية، إلى جعل السوق البريطانية سوقا قوية إلى حد كبير مما يعود بالفائدة على الاقتصاد البريطاني والمستثمرين الأجانب.

إلا أن هذا التميز لم يتحقق دون آثار جانبية سلبية حيث أدى ارتفاع قيمة العقارات وقوة الطلب إلى حرمان الأشخاص الذين يودون شراء منزل للمرة الأولى First Time Buyers، أي للاستخدام الشخصي وليس لغاية الاستثمار وهم على الأغلب من السكان المحليين، من الاستفادة من السوق العقاري البريطاني والتمكن من شراء منازل لهم. حيث تواجه هذه الشريحة الكبيرة من المجتمع البريطاني صعوبات متزايدة في الادخار لجمع مبلغ العربون وتكلفة القروض في سوق تتزايد أسعارها بشكل مستمر خصوصا في العاصمة لندن وفي المناطق الجنوبية الشرقية. وقد أدى هذا إلى دفع السياسيين البريطانيين لاتخاذ اجراءات من شأنها تحقيق نوع من التوازن في السوق، أي اجراءات تسمح للسكان المحليين وكذلك المستثمرين الاستفادة من السوق العقارية البريطانية، وذلك رغبة من الساسة بالحفاظ على أصوات السكان المحليين بصفتهم ناخبين.

وسوف يتم تطبيق آخر مجموعة من القواعد التنظيمية التي تهدف إلى تحقيق هذا التوازن في 1 أبريل 2016، بما فيها اجرائين مهمين سيتم تطبيقهما في هذا التاريخ وهما كالتالي:

1. ضريبة تصديق العقارات (ضريبة الدمغة) Stamp Duty Land Tax

سيطلب من المستثمرين في العقارات السكنية المؤجرة وكذلك ملاك العقارات الإضافية ( أي تلك التي لا تستخدم لغاية السكن الشخصي والتي يطلق عليها أحيانا اسم منازل العطلة) دفع ضريبة إضافية بنسبة 3% من قيمة العقار تضاف إلى الضريبة التي كانت تدفع سابقا. أي على سبيل المثال: بموجب معدل الضريبة الحالي يطلب من مالك العقار الذي تبلغ قيمته مليون جنيه استرليني دفع ضريبة تبلغ 43،750 ألف جنيه استرليني، لكن وفي ظل تطبيق القواعد الجديدة، التي تدخل حيز التنفيذ في 1 أبريل 2016 سيضطر مالك العقار الذي تبلغ قيمته مليون جنيه استرليني إلى دفع 73،750 جنيه استرليني أي بزيادة 30،000 عن المبلغ السابق.

2. ضريبة الدخل:

سابقا، كان بإمكان ملاك العقارات في المملكة المتحدة استقطاع الفوائد التي يدفعونها للمصارف والمترتبة عن القروض الخاصة بعقاراتهم من إجمالي دخلهم العام من الإيجارات مما يجعل الضرائب المترتبة عن العقارات أقل تكلفة. لكن في 1 أبريل 2016 لن يستطيعوا فعل ذلك حيث سيتوجب عليهم دفع الضرائب عن مجمل الدخل الناتج عن الإيجارات دون استقطاع أية قيمة. سيؤدي هذا التغيير إلى رفع الضريبة التي يدفعها ملاك العقارات بمعدل وسطي يتراوح بين 450 و 2700 جنيه استرليني.

tax-957457_1280

بيان موقف قانوني (إخلاء مسؤولية قانونية)
لا تهدف هذه المدونة إلى طرح كل القضايا المتعلقة بضرائب العقارات ولا تسعى إلى تقديم نصيحة متكاملة عن الاستثمار في العقارات في المملكة المتحدة، وإنما تهدف إلى تقديم استشارات موجزة واستعراض لآخر التطورات فيما يتعلق بالضرائب المفروضة على العقارات بما في ذلك التغييرات في القوانين الضريبية التي تؤثر على الاستثمارات في العقارات السكنية. وننصح السادة القراء بالحصول على استشارة قانونية مستقلة حول الضرائب قبل القيام بأية استثمارات في العقارات أو أي نوع آخر من الممتلكات.
March 29

UK Land Tax Rules (latest changes)

taxes-646505_1280(1)

The UK real estate market, especially that of London has, for decades, been a magnate to foreign investors. It is rightly seen as both a safe haven, as well as an income producing and capital appreciating asset class. According to the Nationwide (one of the largest UK mortgage lenders), UK real property has appreciated by an average of 10% per annum, in real terms, since 1960. This, together with stable political conditions, a fair legal system, English as the dominant global language, and, for the Muslim/Arab investor, the availability of competitive shari’a compliant financing mechanisms, has, naturally, resulted in many benefits to both the UK economy and of course for the overseas investor.

However, this success has not been without its side effects, one of which is the squeezing out of first time home buyers from the market, comprised mainly of the indigenous population. This large sector of society is finding it increasingly difficult to raise adequate deposits and mortgages on the ever rising property markets, especially those of London and the South East. This has resulted in politicians in recent years taking measures to redress the balance so as not to lose this important voter block.

The most recent set of regulations aimed at assisting firs time buyers is due to come into force on 1st April 2016. Two important rules will be take effect from that date:

  1. Stamp Duty Land Tax:
    Investors in rental residential properties as well as second homes (sometime referred to as holiday homes) will be subjected to paying an additional 3% on the value of the property over and above the normal rate of tax. So, for example while a £1million property would attract SDLT £43,750 of on 31st March, it will, 24 hours later accumulate total SDLT of £73,750, a 60% overnight increase.
  2. Income Tax
    From April, owners are no longer able to deduct mortgage interest payments from their rental income before they reach a taxable income. Instead, landlords will owe tax at their personal rate on the entire income from their property, with most handed a 20% flat rate of relief that will, in most cases, half they are able to deduct at present

Higher tax paying landlords are set to be worst hit. While those paying the 20% rate as standard will see little change in their tax bill for buy-to-let, those paying 45 per cent income tax will see their tax bill rise from an average of £450 to £2,700 on rental investments.

tax-957457_1280

Disclaimer
It is not the aim of this blog to survey all land tax related issues, nor is it intended to provide a comprehensive advice on property investment in the UK. Rather it is provided as a short broad guide to the latest and most relevant land tax rule changes to residential property investments. Readers are encouraged to seek independent legal and taxation advice before embarking on any investment in real estate or any other asset class.

November 18

رخص رفع حظر عن الأموال المجمدة


تراخيص وزارة الخزينة البريطانية للأموال المحجوزة
تمثل طلبات رفع حظر عن الأموال المحجوزة من قبل وزارة الخزينة البريطانية فرصة للدول، وصناديق التمويل السيادية، والأشخاص لرفع الحظر عن بعض أموالها.
treasury

تفرض وزارة الخزينة البريطانية مجموعة من العقوبات المالية على “شخصيات اعتبارية”. تكون هذه الشخصيات الاعتبارية عادة شخصا أو كيانا، مثلا: منظمة، أو شركة، أو مجموعة. وتوضع أسماء الشخصيات الاعتبارية، التي تستهدفها العقوبات، على قائمة تسمى “القائمة الموحدة”، تقوم الوزارة بنشرها للعلن عادة.

هناك أنواع مختلفة من العقوبات المالية ومنها اجراءات تجميد الممتلكات، أي تجمد الأموال من قبل البنك أو مؤسسات أخرى معنية بالأمر. ولا تستطيع الشخصيات الاعتبارية استخدام الأموال المجمدة ولا القيام بأية معاملات مالية متعلقة بها مثل القيام بتحويلات لدفع مستحقات أو أخذ الأموال إلا برخصة من الخزينة. وبالتالي فإن القيام بشكل متعمد أو بطريقة تثير شكا منطقيا بإعطاء الأموال بطريقة مباشرة أو غير مباشرة لشخصيات اعتبارية موضوعة على قائمة العقوبات دون الحصول على إذن من الخزينة يعتبر جرما يعاقب عليه القانون.

إن احتاج شخص (ذا صفة اعتبارية أم لا) الحصول على رخصة- على سبيل المثال من أجل دفع أو استلام مبلغ موضوع على قائمة العقوبات المالية البريطانية- يجب التقدم بطلب للحصول عليها من الخزينة ويجب أن يتضمن الطلب كاملة الأوراق المطلوبة بمافيها التفاصيل الكاملة المتعلقة بالدفعة والوثائق المساندة.

قد يستنثي الترخيص دفعات معينة من الحظر المفروض على مبالغ مجمدة. حيث هناك نوعان من الرخص:

1.الرخصة العامة: بإمكان أي جهة خاضعة لأي أحكام أو شروط مفروضة بسبب نظام عقوبات التقدم بطلب للحصول على رخصة عامة أي رخصة للإفراج عن كل الدفعات أو جملة من الدفعات التي تعتبرها الرخصة دفعات قانونية ومن حق الجهة المعنية أيا كانت الحصول عليها.

2.رخص منفردة أو مخصصة: تعطى عادة هذه الرخص لجهات معينة، وقد تخول الإفراج عن دفعات محددة أو أنواع معينة من النفقات على سبيل المثال:
بالإمكان الحصول على رخص للإفراج عن أموال مجمدة لدفع التزامات مالية مستحقة على الشخصية الاعتبارية ناتجة عن التزامات تعاقدية وقعت قبل وضع الشخصية الاعتبارية على قائمة العقوبات مثلا من أجل دفع مستحقات للبنك أو تغطية النفقات المنزلية الأساسية أو نفقات العمل أو نفقات قانونية مقبولة.

كما بإمكان الحصول على الرخص من أجل القيام بدفعات معينة بهدف حماية حقوق طرف ثالث لا يخضع للعقوبات، على سبيل المثال: دفع رواتب الموظفين والمساعدات الإنسانية وحماية وإدارة ممتلكات الأشخاص المعنيين.

وتأخذ الخزينة بعين الاعتبار أهداف السياسة التي بني عليها النظام المعني عندما تتخذ قرارا بشأن إصدار الرخصة.

يجب تقديم الطلبات للحصول على رخصة قبل أربعة أسابيع على الأقل من الموعد الذي يود الطرف المعني استخدامها فيه. وتقوم عادة الوزارة بالتعامل بسرعة مع هذه الطلبات لكنها لا تضمن أن يتم إصدار الرخص خلال أربعة أسابيع منذ استلام الطلب ولا تأخذ الوزارة رسوما على إصدار الرخص.

treasury

ومن الجدير بالذكر أن إصدار الرخص يتم بناء على الوقائع المثبتة المتعلقة بالقضية. وربما تقوم الوزارة بتعديل الرخصة عندما يحصل تغيير في الظروف المتعلقة بالرخصة أو يكون هناك نوع جديد من المعاملات المالية المرغوب بإجراءها.

تقوم الوزراة عادة بشرح أي قرار رفض تتخذه وتقوم بمراجعة قرارها في حال ثبت وجود وقائع جديدة.

عند رفض منح الرخصة لن يكون بالإمكان إجراء المعاملة المالية المطلوبة بشكل قانوني.

ومن خلال خبرتنا في التعامل مع مثل هذه الطلبات نتوقع أن الوزارة بحاجة إلى فترة تتراوح بين أربعة وستة أسابيع للنظر في طلبات الرخص.

يستطيع مكتب MS-Legal الحصول على هذه الرخص وتقديمها للبنوك والأطراف المعنية الأخرى عند الحاجة.

August 6

Libya -v- Capitana Seas Limited in the High Court

400px-THE_ROYAL_COURT_OF_JUSTICE

In the High Court today MS-Legal Solicitors successfully defended the State of Libya against a claim by Capitana Seas Limited with Mr Justice Knowles upholding an order to transfer UK property to the state of Libya.

 

LIBYA v CAPITANA SEAS LTD (2015)

QBD (Comm) (Knowles J) 05/08/2015
CIVIL PROCEDURE
BENEFICIAL OWNERSHIP : DELAY : SETTING ASIDE : CIVIL PROCEDURE RULES 1998 r.13.3 An application to set aside an order requiring that a British Virgin Islands company transfer a UK property to the state of Libya because it had been unlawfully purchased using state funds was without merit.
The applicant British Virgin Islands company (C) applied under CPR r.13.3 to set aside an order declaring that it held a UK property on constructive trust for the respondent, the state of Libya, and requiring it to transfer the property to Libya.

The court had found that a son (G) of Colonel Gaddafi, the former leader of Libya, was the sole ultimate beneficial owner of C, and that the property had been wrongfully and unlawfully purchased with funds belonging to the state of Libya. C’s instant application was made by an individual (X) who claimed that he had become the sole owner and director of C on 1 May 2011, 11 months before the order requiring the transfer, but that he had only recently been alerted, following a worldwide audit of assets, to the fact that because of the court order C no longer controlled the property. He adduced three documents: a photocopy of a document headed “assignment of shares”, which on its face recorded the assignment by G to X of all interest and benefit in the ordinary shares in C; a photocopy of G’s consent to resign as director; and a photocopy of X’s consent to act as director.

HELD: There was no evidence before the court that any changes regarding the ownership and control of C were made known to any other person, or that any company books or records other than the three adduced documents were amended or updated to record the transactions described. C showed no real prospect of defending Libya’s claim on the merits. The claim was about whose money was used to buy the property and who was beneficially entitled, not about who its director or owner was or used to be. There was no other good reason why the judgment should be set aside or C be allowed to defend. Finality in legal proceedings was important. The delay had not been adequately explained. X had not made clear what he knew or when, and why the instant application was made after such a long time. Much greater detail and specific information as to dates would be needed to provide an adequate explanation. The application was without merit.

Application refused
Counsel:
For the applicant: In person
For the respondent: Mr Timothy Sharp

Solicitors:
For the respondent: MS-Legal Solicitors