March 31

أخر تطورات قوانين الضرائب المفروضة على العقارات في المملكة المتحدة

أخر تطورات قوانين الضرائب المفروضة على العقارات في المملكة المتحدة

taxes

ظل سوق العقارات البريطاني، خصوصا سوق لندن، لعشرات السنين سوقا يجذب المستثمرين الأجانب. حيث يعتبر ملاذا آمنا، ومصدرا للدخل واستثمارا يحافظ وينمي قيمة رأس المال. وبحسب مصرف نيشين وايد Nationwide، أحد أكبر مصارف التمويل العقاري في بريطانيا، زادت قيمة العقارات في المملكة المتحدة بمعدل وسطي بلغ %10، زيادة حقيقية سنوية، منذ عام 1960. وقد أدى ارتفاع قيمة العقارات المطرد والظروف السياسية المستقرة، والنظام القضائي العادل، واعتبار اللغة الانكليزية لغة عالمية، ووجود آليات تمويل تنافسية ومطابقة للشريعة الإسلامية، إلى جعل السوق البريطانية سوقا قوية إلى حد كبير مما يعود بالفائدة على الاقتصاد البريطاني والمستثمرين الأجانب.

إلا أن هذا التميز لم يتحقق دون آثار جانبية سلبية حيث أدى ارتفاع قيمة العقارات وقوة الطلب إلى حرمان الأشخاص الذين يودون شراء منزل للمرة الأولى First Time Buyers، أي للاستخدام الشخصي وليس لغاية الاستثمار وهم على الأغلب من السكان المحليين، من الاستفادة من السوق العقاري البريطاني والتمكن من شراء منازل لهم. حيث تواجه هذه الشريحة الكبيرة من المجتمع البريطاني صعوبات متزايدة في الادخار لجمع مبلغ العربون وتكلفة القروض في سوق تتزايد أسعارها بشكل مستمر خصوصا في العاصمة لندن وفي المناطق الجنوبية الشرقية. وقد أدى هذا إلى دفع السياسيين البريطانيين لاتخاذ اجراءات من شأنها تحقيق نوع من التوازن في السوق، أي اجراءات تسمح للسكان المحليين وكذلك المستثمرين الاستفادة من السوق العقارية البريطانية، وذلك رغبة من الساسة بالحفاظ على أصوات السكان المحليين بصفتهم ناخبين.

وسوف يتم تطبيق آخر مجموعة من القواعد التنظيمية التي تهدف إلى تحقيق هذا التوازن في 1 أبريل 2016، بما فيها اجرائين مهمين سيتم تطبيقهما في هذا التاريخ وهما كالتالي:

1. ضريبة تصديق العقارات (ضريبة الدمغة) Stamp Duty Land Tax

سيطلب من المستثمرين في العقارات السكنية المؤجرة وكذلك ملاك العقارات الإضافية ( أي تلك التي لا تستخدم لغاية السكن الشخصي والتي يطلق عليها أحيانا اسم منازل العطلة) دفع ضريبة إضافية بنسبة 3% من قيمة العقار تضاف إلى الضريبة التي كانت تدفع سابقا. أي على سبيل المثال: بموجب معدل الضريبة الحالي يطلب من مالك العقار الذي تبلغ قيمته مليون جنيه استرليني دفع ضريبة تبلغ 43،750 ألف جنيه استرليني، لكن وفي ظل تطبيق القواعد الجديدة، التي تدخل حيز التنفيذ في 1 أبريل 2016 سيضطر مالك العقار الذي تبلغ قيمته مليون جنيه استرليني إلى دفع 73،750 جنيه استرليني أي بزيادة 30،000 عن المبلغ السابق.

2. ضريبة الدخل:

سابقا، كان بإمكان ملاك العقارات في المملكة المتحدة استقطاع الفوائد التي يدفعونها للمصارف والمترتبة عن القروض الخاصة بعقاراتهم من إجمالي دخلهم العام من الإيجارات مما يجعل الضرائب المترتبة عن العقارات أقل تكلفة. لكن في 1 أبريل 2016 لن يستطيعوا فعل ذلك حيث سيتوجب عليهم دفع الضرائب عن مجمل الدخل الناتج عن الإيجارات دون استقطاع أية قيمة. سيؤدي هذا التغيير إلى رفع الضريبة التي يدفعها ملاك العقارات بمعدل وسطي يتراوح بين 450 و 2700 جنيه استرليني.

tax-957457_1280

بيان موقف قانوني (إخلاء مسؤولية قانونية)
لا تهدف هذه المدونة إلى طرح كل القضايا المتعلقة بضرائب العقارات ولا تسعى إلى تقديم نصيحة متكاملة عن الاستثمار في العقارات في المملكة المتحدة، وإنما تهدف إلى تقديم استشارات موجزة واستعراض لآخر التطورات فيما يتعلق بالضرائب المفروضة على العقارات بما في ذلك التغييرات في القوانين الضريبية التي تؤثر على الاستثمارات في العقارات السكنية. وننصح السادة القراء بالحصول على استشارة قانونية مستقلة حول الضرائب قبل القيام بأية استثمارات في العقارات أو أي نوع آخر من الممتلكات.
July 27

New Inheritance Tax on non-Doms’ residential property

New Inheritance Tax (IHT) rules on UK residential property held indirectly by non-UK domiciled individuals or by excluded property trusts

The July 2015 Summer Budget published new Inheritance Tax residential property held indirectly by non-UK domiciled individuals or by excluded property trusts.

The rules come into force in April 2017 and will apply even when the property is owned through an indirect structure such as an offshore company or partnership.

Non-doms’ property

Individuals who are domiciled in the UK are subject to IHT on all their worldwide assets, subject to reliefs and exemptions. However, individuals who are neither UK domiciled nor deemed domiciled for IHT purposes (‘non-doms’) are only subject to IHT on assets they own in the UK. Foreign assets owned by non-doms are excluded from the scope of IHT – such assets are referred to as ‘excluded property’.

UK residential property – the individual

If a non-dom individual dies owning UK property directly, their personal representatives or the beneficiaries of their estate are liable to IHT at 40% on the value of the UK property subject to the usual exemptions. It is irrelevant whether the deceased was resident in the UK or not.

However, as IHT is only charged on UK property directly held by non-doms, it is relatively easy for a non-dom to own such property through an offshore vehicle so as to secure an IHT advantage on UK property in a way not available to a person domiciled in the UK. This is referred to as ‘enveloping’ the property: the offshore company owns the UK property beneficially and the individual owns the shares of the company.

UK residential property – the trust

Once a non-dom becomes UK domiciled or deemed domiciled for IHT purposes, their worldwide assets are subject to UK IHT unless they have been settled into an ‘excluded property trust’ prior to the individual becoming domiciled or deemed domiciled here.

No IHT is charged on the transfer of foreign assets into the trust or at any later date in the life of the trust provided the trust is funded before the non-dom becomes deemed domiciled and the trust does not at any relevant time hold any UK assets directly. Excluded property trusts therefore tend to hold UK property through an offshore company. The settled property is then the foreign shares not the UK property. There is no provision in the IHT legislation to ‘look-through’ the company and charge IHT on the underlying UK property.

The new rules

The new rules mean that trusts or individuals owning UK residential property through an offshore company, partnership or other opaque vehicle, will pay IHT on the value of such UK property in the same way as UK domiciled individuals. The measure will apply to all UK residential property whether it is occupied or let and of whatever value.

The new rules will not change the IHT position for non-doms or exclude property trusts in relation to UK assets other than residential property, or for non-UK assets. Nor will these reforms affect people who are domiciled in the UK.

Technical Application

The IHT charge on indirectly held UK property will be based on the Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) rules, though these proposals will go further than ATED. ATED is limited to properties with a value of £1m and over (reducing to £500,000 and over from April 2016) and is not charged on properties held by offshore companies (and by certain other entities) that are let at arms’ length to unconnected parties. The scope of the IHT charge will have no such minimum threshold and the various ATED reliefs will not be applicable here.

The intention is that broadly the same properties currently covered by the non-residents Capital Gains Tax (CGT) legislation introduced in Finance Act (FA) 2015 will be subject to IHT. The definitions of UK residential property and the definition for persons chargeable as enacted in FA 2015 for non-residents CGT will be used as a starting point for these reforms with any necessary adaptions where appropriate. As with non-residents CGT, diversely held vehicles that hold UK residential property will not be within the scope of the IHT charge but any closely controlled offshore company, partnership or similar structure will be within the new provisions.

IHT will therefore be imposed on the value of UK residential property owned by the offshore company on the occasion of any chargeable event as defined.

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Enveloped properties – de-enveloping

Properties held in companies or other envelopes can be ‘sold’ by transferring the shares of that company. Such a transaction is not subject to any Stamp Duty Land Tax (SDLT). ATED was introduced in Finance Act 2013 to ensure that people enveloping residential property in corporate vehicles pay a price for that privilege by a higher SDLT rate on entry into the corporate structure and ATED.

The new rules will change the IHT treatment, so some non-doms and trusts may wish to remove the envelope and move into a simpler more straightforward structure outside the scope of future ATED charges, ATED reporting or ATED-related CGT. If the property is mortgaged or has increased in value since 2013 there may however, be significant costs in de-enveloping.